WISSENSWERTES

Rund um die Immobilie gibt es zu jeder Zeit Neuerungen und somit viele offene Fragen. Einige wissenswerte Informationen finden Sie hier!
  • Widerrufsbelehrung

    Neues Verbraucherrecht

    Der Verbraucher kennt das Widerrufsrecht schon aus anderen Bereichen, z. B. aus dem Online-Handel. Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen sorgt bei Käufern immer wieder für Unsicherheiten. Vor allem die Belehrungspflicht führt häufig zu der Angst, eine Provision zahlen zu müssen.

    Was Sie als Kunde wissen sollten!

    • Ein Maklervertrag kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) bereits zustande, wenn Sie sich bloß über das Objekt informieren wollen, Sie von der Provisionspflicht wissen und die Dienste (Besichtigung, Exposé etc.) des Maklers in Anspruch nehmen wollen (BGH, Urt. V. 3.5.12 – III 62/11)
    • Sie müssen – wie bisher – nur dann eine Provision zahlen, wenn es zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages kommt und dies auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeht.
    • Sie gehen keine weiteren Verpflichtungen ein, wenn Sie dem Makler den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen. Besichtigungen etc. werden – wie bisher – nicht abgerechnet. Wenn Sie sich die Immobilie also zunächst nur ansehen wollen, dann ist dies weiterhin unverbindlich.
    • Sie als Interessent/Verbraucher haben das Recht, den Maklervertag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen.
    • Sollten Sie nach der Besichtigung letztlich kein Interesse an dem Objekt haben, müssen Sie – wie bisher – nichts weiter unternehmen, also auch nicht widerrufen. Ihr Makler wird Ihnen keine Rechnung stellen.
    • Ihr Makler kann das Widerrufsrecht nicht ausschließen und Sie können nicht darauf verzichten, da Sie beide an die Vorschriften gesetzlich gebunden sind. Hat der Makler seine Leistung vollständig erbracht, können Sie Ihr Widerrufsrecht vor Ablauf der Widerrufsfrist von 14 Tagen verliefen (§ 356 Abs. 4 BGB n. F.) Seine Leistung ist vollständig erbracht, wenn er Ihnen „die Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages vermittelt oder nachgewiesen“ hat (§ 652 BGB) oder anders formuliert, Sie den Miet- oder Kaufvertrag verhandelt haben und abschließen können.
    • Der Wortlaut der Widerrufsbelehrung geht auf das Gesetz zurück (BGBI. Teil I 2013 Nr. 58, S. 3642). Ihr Makler hat hierauf keinen Einfluss. Auch die optionalen Erklärungen zum Wertersatz und zum vorzeitigen Erlöschen orientieren sich eng am Gesetzeswortlaut des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 356 Abs. 4, 357 Abs. 8 BGB). Möchte Ihr Makler ein Einverständnis zur Widerrufsbelehrung, bevor er für Sie tätig wird, dann gehen Sie damit keine gesonderte Vereinbarung ein.
    • Haben Sie Zweifel? Fragen Sie bei Ihrer Verbraucherzentrale oder dem IVD-Bundesverband nach und holen Sie eine neutrale Meinung ein.
  • Kaufnebenkosten

    Als Kaufnebenkosten werden die Kosten bezeichnet, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis entstehen. Ein Immobilienkauf bedarf in Deutschland immer einer notariellen Beurkundung.
    – Notare und Grundbuchämter berechnen ihre Gebühren nach der Höhe des Kaufpreises. In der Regel wird hier 1,5% bis 1,8% des Kaufpreises als Gebühr erhoben.
    – Die Grunderwerbssteuer beträgt in Hessen derzeit 6 % vom Kaufpreis und wird nach Beurkundung fällig.
    – Die Maklercourtage richtet sich ebenfalls nach dem Kaufpreis und beträgt in Hessen 5,95 % zzgl. MwSt. Sie ist vom Käufer zu entrichten.

  • Energieausweis

    Wichtige Informationen zur Energieeffizienz

    Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung besichtigen, schauen Sie auch in den Energieausweis. Zeigt der Pfeil über der Farbskala auf Rot, ist dies ein wichtiges Signal: Hier besteht Modernisierungsbedarf. Auch diese Investition gilt es vor dem Kauf einer Immobilie zu kalkulieren und gegebenenfalls zu finanzieren. Wir erklären Ihnen, wie Sie die Informationen im Energiepass für Ihre Kaufentscheidung richtig deuten.

    Weniger Heizkosten, mehr Wohnkomfort

    Mit bloßem Auge können Sie den energetischen Zustand eines Hauses meist nicht beurteilen. Aus diesem Grund schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) einen Energieausweis vor, den Ihnen der Verkäufer in der Regel vorlegen muss. Der Energieausweis enthält eine Grafik mit einer Farbskala, die einen ersten Überblick über die Energieeffizienz der Immobilie gibt: In den neueren Ausweisen entspricht die Klasse A+ im grünen Bereich in etwa einem Passivhaus. Klasse H weist darauf hin, dass hier der Modernisierungsbedarf sehr hoch ist. Wenn Sie die Kosten gering halten möchten, sollten Energieverbrauch oder Energiebedarf unter 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr liegen.

    Energieausweise vergleichen

    Energieausweise geben erste Anhaltspunkte zur Einschätzung der Energieeffizienz einer Immobilie. Sie 1:1 miteinander zu vergleichen, ist meist nicht möglich. Die Endenergiekennwerte für dasselbe Haus sind in einem Bedarfsausweis meist niedriger als in einem Verbrauchsausweis. Auch beim Vergleich gleicher Ausweisarten miteinander sollten Sie immer im Hinterkopf haben: Die Angaben in Verbrauchsausweisen hängen stark von den Heizgewohnheiten der jeweiligen Bewohner ab. Angaben in Bedarfsausweisen hängen davon ab, wie der jeweilige Energieberater, der den Ausweis ausgestellt hat, vorgegangen ist.

    Folgekosten vor dem Kauf abschätzen

    Fragen Sie den Eigentümer oder Makler, was in den letzten Jahren unternommen wurde, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern: Wurde die Heizungsanlage erneuert? Wurden Fenster ausgetauscht, Dach oder Kellerdecke gedämmt? In Kombination mit den Informationen aus dem Energieausweis können Sie als potenzieller Käufer abschätzen, mit welchen Kosten für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung sowie bei Bedarf für Modernisierungen Sie rechnen müssen. Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie auch zu Fördermöglichkeiten für energieeffizientes Sanieren.

  • Häufige Fehler beim privaten Immobilienverkauf

    Falsche Preisstrategie:

    „Hoch anfangen um dem Käufer entgegen kommen zu können“ oder „Runter gehen können wir immer noch“ sind zwei häufige Aussagen, die uns gegenüber Privatverkäufer tätigen.
    Oft werden Immobilien von Privat zu „astronomischen“ Preisen auf Grundlage des Bauchgefühls angeboten. Dies schreckt potentielle Käufer ab und die Vermarktungszeit verlängert sich deutlich. Dies ist auch bei leerstehenden Immobilien ein Problem. Leerstand kostet Geld! Sei es durch Gartenpflege, Heizkosten, erhöhte Versicherungsbeiträge, und, und, und.

    Falsche Darstellung der Immobilie:

    Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance. Schlechtes Licht, störende Gegenstände und falsche Perspektiven sind die häufigsten Fehler bei der Fotografie der Immobilie. Ein schnelles Foto mit dem Smartphone kann gelingen, muss aber nicht!
    Auch kann es manchmal lohnend sein, noch etwas Zeit und Geld zu investieren um das Objekt ansprechender aussehen zu lassen.

    Risiken und Probleme:

    Diese werden unterschätzt oder sind oft gar nicht bekannt.
    Beim Immobilienverkauf lauern viele Fallstricke, die – wenn Sie nicht rechtzeitig erkannt und behoben werden – zum Teil sehr unangenehme Folgen (finanziell und persönlich) nach sich ziehen können.
    Lapidar erscheinende Grundbucheinträge, falsche Angaben, fehlende Genehmigungen und Hinweispflichten des Eigentümers sind nur einige Punkte die bei einem Verkauf beachtet werden müssen.

    Unterlagen:

    Die Daten der eigenen Immobilie hat man ja im Kopf- also schnell online eingegeben und schon kann es losgehen. Oder auch nicht!
    Der Käufer erwartet heute aussagekräftige, aktuelle Unterlagen. Spätestens die finanzierende Bank wird eine ganze Menge Informationen fordern. Nur mit vollständigen Daten zur Immobilie sind Sie gut vorbereitet.

    Besichtigungen koordinieren:

    Viel Zeit nimmt die Abstimmung und Durchführung von Besichtigungsterminen in Anspruch. Die Gestaltung ist umso schwieriger wenn man das neben dem beruflichen Alltag erledigen muss. Dann sind die Termine häufig nur in den dunklen Abendstunden zu realisieren und lassen die Immobilie leider nicht „im richtigen Licht“ erscheinen. Durch schlechte Erreichbarkeit gehen Ihnen Interessenten verloren und Sie wissen nicht einmal wie viele.

    Neutrale Vermittlung:

    Als Eigentümer einer Immobilie ist man emotional viel stärker eingebunden wenn es um Preisverhandlungen oder Gespräche über Mängel am Objekt geht.

    Zu wenig Werbung:

    Private Verkäufer entscheiden sich für eine Vermarktungsform. Sei es eine Zeitungsanzeige oder ein Internetportal. Eine breite Streuung in alle Portale bringt erhebliche Kosten mit sich.

    Ohne Finanzierungsbestätigung zum Notar

    Sie sind guter Dinge nun endlich den Käufer für Ihre Immobilie gefunden zu haben und der Notartermin ist auch schon vereinbart. Aber haben Sie sich auch die Finanzierung bestätigen lassen? Oder haben Sie hier nur den Aussagen des Interessenten geglaubt?

  • Immobilie vererben

    Ein gutes Gefühl, wenn mit dem Haus alles geregelt ist

    Sie haben sich etwas aufgebaut. Davon sollen andere später profitieren. Wenn es darum geht, die eigene Immobilie zu vererben, sollten Sie dies rechtzeitig regeln. Neben der Vererbung gibt es auch die Möglichkeit, eine Immobilie zu verschenken. Denken Sie bei der Entscheidung jedoch nicht nur an die Steuervorteile, sondern auch an sich selbst. Besprechen Sie dieses wichtige Thema in einem vertrauensvollen Gespräch mit Ihrem Berater.

    Vererbung von Immobilien – Mehr als ein Erbe

    Sie haben zum Beispiel mehrere Kinder und möchten ihnen die Immobilie übertragen? Mehrere Erben einer einzigen Immobilie bilden eine Erbengemeinschaft und können nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Dabei kann es zu Streitigkeiten kommen, denn die Erbschaft des Elternhauses ist zudem häufig mit Emotionen verbunden. Daher sollte eine Erbengemeinschaft nur eine vorübergehende Lösung sein. Miterben können sich beispielsweise von anderen Miterben auszahlen lassen oder die Immobilie kann komplett verkauft und der Erlös geteilt werden. Die Regelung in einem Testament kann helfen, Streit zu vermeiden.

    In diesen Fällen ist ein Testament sinnvoll

    • Es gibt mehrere Erben, unter denen der Nachlass zu verteilen ist.
    • Sie möchten mehr als eine Immobilie vererben.
    • Die Immobilie ist ein Baustein Ihrer Altersvorsorge.
    • Die Familienverhältnisse sind instabil.
    • Die Immobilie ist noch nicht schuldenfrei.
    • Der Begünstigte ist zurzeit minderjährig.
    • Der Wert des Gesamterbes liegt innerhalb des Freibetrages.
    • Die begünstigte Person ist in einer schwierigen wirtschaftlichen Situation.

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